Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт

Собственники помещений МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт в минимальном размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или в большем размере (сверх минимального) по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ, об обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт в год утверждения региональной программы (ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в т. ч. «не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт» (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

От обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт освобождены:

- собственники помещений МКД, признанного в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также при изъятии земельного участка, на котором расположен этот дом, для государственных или муниципальных нужд – начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ);

- собственники помещений МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, в виде приостановления обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт при достижении минимального размера фонда капитального ремонта (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ);

- собственники помещений МКД, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, при зачете уплаченных взносов на капитальный ремонт в счет работ, выполненных ранее срока, установленного региональной программой капитального ремонта (ч. 4 ст. 181 ЖК РФ).

Взносы на капитальный ремонт вносятся собственниками помещений в зависимости от выбранного ими способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР):

- на специальный счет ТСЖ (кооператива) или регионального оператора;

- на счет регионального оператора.

Соответствующее решение должно быть принято собственниками на общем собрании в двухмесячный срок после официального опубликования региональной программы, если иной срок не установит субъект РФ.

Порядок уплаты и размер взносов на капитальный ремонт

Если ФКР формируется на счете регионального оператора, собственники помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором в сроки, установленные:

- для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

Если ФКР формируется на специальном счете, собственники помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных владельцем спецсчета (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).

Члены ТСЖ (или кооператива) и не являющиеся членами ТСЖ (или кооператива) собственники помещений МКД, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), а также собственники помещений МКД, в котором не создано ТСЖ (ЖК, ЖСК) и управление которым осуществляет управляющая организация, уплачивают взносы на капитальный ремонт в порядке, установленном ст. 171 ЖК РФ (ч. 5–7 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники помещений МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в ФКР проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм взносов за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока уплаты по день фактической выплаты включительно. Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ).

Плата за капитальный ремонт ОИ исключена из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений МКД. При этом взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы за жилое помещение для собственников помещений МКД отдельной составляющей (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Таким образом, собственник помещения МКД обязан участвовать в расходах на содержание ОИ МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

- платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту ОИ МКД;

- взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Размер взноса на капитальный ремонт не может быть менее минимального, установленного законом субъекта РФ. Минимальный размер взноса устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минрегионом России, и в порядке, установленном законом субъекта РФ, исходя из общей площади занимаемого помещения МКД.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен МКД, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного Жилищным кодексом и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капитальному ремонту ОИ МКД (ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт включается в региональный стандарт стоимости ЖКУ для собственников помещений, используемый для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ч. 6 ст. 159 ЖК РФ). Органы местного самоуправления (ОМСУ) вправе установить для расчета субсидий стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, отличные от установленных региональных стандартов, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии (ч. 11 ст. 159 ЖК РФ).

Собственники помещений МКД могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса (ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ). Этот установленный решением общего собрания собственников помещений избыточный взнос в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт не включается в региональный стандарт стоимости ЖКУ, используемый для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Собственники помещений МКД, члены ТСЖ вправе принять решение о направлении доходов от передачи в пользование объектов ОИ МКД средств ТСЖ (включая доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ) на формирование ФКР в счет исполнения обязанности собственников помещений МКД по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 4 ст. 169 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений МКД по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором официально была опубликована утвержденная региональная программа, включающая этот МКД.

Формирование ФКР

Согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ ФКР формируется из следующих поступлений:

- взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений;

- проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчете.

Размер ФКР исчисляется как сумма вышеуказанных поступлений за вычетом сумм, перечисленных за счет средств ФКР в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту и авансов за указанные услуги и (или) работы.

Денежные средства, внесенные на спецсчет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ. Статья 175 ЖК РФ содержит закрытый перечень лиц, которые могут выступать владельцами спецсчета. Это, в частности:

- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном или нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

- ЖК или СПК, осуществляющие управление МКД;

- региональный оператор, если собственники помещений МКД приняли решение о выборе регионального оператора в качестве владельца спецсчета.

Обращаем внимание на то, что управляющие организации не могут выступать владельцами спецсчета.

5 особенностей формирования ФКР на спецсчете

1. Собственники помещений МКД вправе осуществлять формирование ФКР только на одном спецсчете.

2. На спецсчете могут аккумулироваться средства ФКР собственников помещений только в одном МКД.

3. Договор специального счета является бессрочным.

4. Спецсчет открывается на имя владельца при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений МКД, принятого в соответствии с п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

5. Спецсчет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд руб. ЦБ РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям на своем официальном сайте.

В ст. 176 ЖК РФ указываются особенности закрытия специального счета.

Перечень операций, которые могут совершаться на спецсчете, поименован в ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. При этом важно учесть, что операции по спецсчету, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются.

Банк, в котором открыт спецсчет, в порядке, установленном ст. 177 ЖК РФ, банковскими правилами и договором спецсчета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по спецсчету требованиям Жилищного кодекса. Банк, в котором открыт спецсчет, и владелец спецсчета предоставляют по требованию любого собственника помещения МКД информацию о сумме зачисленных на этот счет платежей собственников всех помещений МКД, остатке средств и всех операциях по данному счету.

Сроки принятия решения о способе формирования ФКР

Решение об определении способа формирования ФКР должно быть принято и реализовано собственниками помещений МКД в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы, в которую включен данный МКД (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

Не позднее чем за месяц до окончания указанного срока, если решение общего собрания собственников о выборе способа формирования ФКР не было принято, ОМСУ созывает общее собрание собственников помещений МКД для принятия решения о выборе способа формирования ФКР.

Если собственники помещений МКД в установленный срок не выбрали способ формирования ФКР или такой способ не был реализован в установленный срок, ОМСУ принимает решение о формировании ФКР в отношении такого дома на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).

Статья 44 ЖК РФ дополнена компетенцией общего собрания собственников о принятии решений, связанных с формированием ФКР и проведением работ по капитальному ремонту ОИ МКД.

Важно!

Решения по вопросам формирования ФКР и проведения работ по капитальному ремонту ОИ МКД принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Приведем примеры решений общего собрания собственников о формировании фонда капитального ремонта.

Пример 1

Решение общего собрания собственников о формировании ФКР на спецсчете

Пример 2

Решение общего собрания собственников о формировании ФКР на счете регионального оператора

Если владельцем спецсчета выбран региональный оператор, то собственники помещений направляют в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания о выборе способа формирования ФКР на спецсчете регионального оператора.

Владелец спецсчета (ТСЖ, иной кооператив, региональный оператор) обязан представить в течение пяти рабочих дней с момента открытия спецсчета в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования ФКР с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом доме о принятии решений, предусмотренных ч. 3, 4 ст. 170 ЖК РФ, справки банка об открытии спецсчета, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ).