Государственной Думой был принят Федеральный закон, который способствует формированию необходимых правовых основ для создания в субъектах РФ эффективных и устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет организационного обеспечения планирования процесса и вовлечения в его финансирование собственников помещений.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271 -ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 271-ФЗ) закреплено понятие фонда капитального ремонта и способы его формирования.

В частности, согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ указанный фонд образуют взносы собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) на капитальный ремонт; проценты, уплаченные собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт; проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Собственникам помещений в МКД предоставлено право выбрать и в любое время изменить на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (но при условии полного отсутствия задолженностей по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, а также невозвращенных кредитов на поведение указанного ремонта) способ формирования фонда капитального ремонта:

• на специальном счете.

Этот способ предполагает перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. Необходимо отметить, что в данном случае решением общего собрания собственников помещений в МКД определяются: размер ежемесячного взноса, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ;

• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества (ОИ) в МКД в составе не менее чем состав перечня таких услуг и(или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
• сроки проведения капитального ремонта — не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
• владелец специального счета;
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещении в МКД кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. Обратите внимание: если собственники помещений в МКД не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в п. 4 ст. 170 и ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. считается переданным на усмотрение регионального оператора;
• на счете регионального оператора.

Этот способ предполагает перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещении в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
При этом согласно ч. 5 ст. 170 ЖК РФ решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но позднее двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный МКД.

Не позднее чем за месяц до окончания указанного срока, установленного ч. 5 ст. 170 ЖК РФ, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее и в случае если собственники помещений в МКД в данный срок так и не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный ч. 5 ст. 170 ЖК РФ срок.

В случаях, предусмотренных ч. 7 ст.189 ЖК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Особенности изменения способа формирования фонда капитального ремонта указаны в ст. 173 ЖК РФ.

Порядок осуществления контроля за формированием фонда капитального ремонта регламентирован ст. 172 ЖК РФ.

Расходование средств фонда капитального ремонта

Законом определены возможные направления расходования средств фонда капитального ремонта:

• на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• разработку проектной документации (если это требует законодательство о градостроительной деятельности);
• оплату услуг по строительному контролю;
• погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;
• иные цели (в соответствии с ст. 174 ЖК РФ).

Собственникам помещений в МКД предоставлено право выбрать и в любое время изменить способ формирования фонда капитального ремонта.
Также установлены понятие и порядок формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. Открытие указанного счета регламентировано Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ. Расходование аккумулированных в нем средств должно носить строго целевой характер, определенный в ст. 174 ЖК РФ.

Владельцем специального счета может быть:

• ТСЖ. осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, суммарное количество квартир в которых не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
• жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД.

Собственникам помещений в МКД предоставлено право принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета и осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете.

При этом на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном МКД. Договор специального счета является бессрочным.

Федеральным законом закреплен особый порядок наложения взыскания на денежные средства, аккумулированные на специальном счете. Согласно ч. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в МКД, указанных в п. 1² ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещении в МКД о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании, и в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

В статьях 176-177 ЖК РФ регламентированы особенности открытия, закрытия и совершения операций по специальному счету. В частности, установлено, что специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд. руб.

Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД. При закрытии специального счета по заявлению владельца специального счета остаток денежных средств перечисляется:

• на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта; другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем МКД.

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях с размером собственного капитала не менее 20 млрд. руб.
В статье 177 ЖК РФ определен перечень операции, которые могут совершаться по специальному счету: списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации (если подготовка проектной документации требуется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, и другие операции.

Требования к региональному оператору

В Жилищном кодексе РФ установлены понятие, функции, требования к финансовой устойчивости и иные особенности правового положения, в т. ч. в части имущества регионального оператора, которым согласно ст. 178 ЖК РФ является юридическое лицо, созданное субъектом РФ в организационно-правовой форме фонда. Региональный оператор не вправе открывать представительства, создавать филиалы, а также коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Необходимо отметить, что убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с Жилищным кодексом РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъекта РФ, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством. Причем субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Имущество регионального оператора согласно ч. 1 ст. 179 ЖК РФ формируется за счет:

• взносов учредителя;
• платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора;
• других не запрещенных законом источников.

К функциям регионального оператора относятся:

• аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в МКД, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете (счетах) регионального оператора (далее — МКД регионального оператора);
• открытие на свое имя специальных счетов и совершение операции по этим счетам в случае, если собственники помещений в МКД на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Необходимо отметить, что региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя такого счета;

• осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД регионального оператора;
• финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД регионального оператора и др.

Региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.
Установлен целевой характер использования денежных средств и иного имущества регионального оператора. Федеральным затоном определено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
Использование указанных средств на иные цели, в т. ч. на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете этого же регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные МКД расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

Формирование и учет фондов капитального ремонта на счете регионального оператора

Особенности формирования и учета фондов капитального ремонта на счете регионального оператора также строго регламентированы.
В частности, установлено, что по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, собственник помещения в МКД обязуется ежемесячно в установленные в соответствии со ст. 171 ЖК РФ сроки и в полном объеме вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта, финансирование такого капитального ремонта и в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в МКД денежные средства, соответствующие долям таких собственников в фонде капитального ремонта.

Необходимо отметить, что в случае если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта отдельные работы в МКД, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, уже были выполнены, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение указанных работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше предельной стоимости этих работ, определенной в соответствии с ч. 4 ст. 190 ЖК РФ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора.

Таким образом, указанные сэкономленные средства никуда не пропадают, а остаются на счете регионального оператора для оплаты расходов по будущему капитальному ремонту.

Система учета фондов капитального ремонта регионального оператора включает, в частности, сведения о размере:

• начисленных и уплаченных каждым собственником помещения в многоквартирном доме взносов на капитальный ремонт, задолженности по их оплате, а также уплаченных процентов;
• средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в т. ч. о размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в доме;
• задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, мог/т использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Обратите внимание: региональный оператор обязан по запросу предоставить указанные сведения данной системы учета фондов собственникам помещений в МКД, а также лицу, ответственному за управление этим МКД (ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), а при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом МКД — лицу, указанному в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, т. е. соответствующим образом уполномоченному представителю указанных собственников помещений в МКД;

Обязанности регионального оператора по организации капитального ремонта

За региональным оператором закреплены четкие обязательства по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах:

• информирование собственников о сроках капитального ремонта.

Региональный оператор обязан в сроки, предусмотренные ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, подготовить и направить собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

• подготовка задания.

Перед проведением капитального ремонта оператор должен обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовить и утвердить проектную документацию на проведение капитального ремонта, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

• привлечение подрядчиков.

Региональный оператор должен привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

• контроль за качеством капитального ремонта.

Оператору в обязанности вменен контроль за качеством и сроками оказания услуг и (или) работ требованиям проектной документации.
При этом региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений в МКД регионального оператора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором. А возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом доме.

Контроль за деятельностью регионального оператора

Контролируют деятельность регионального оператора уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ и федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере.

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом РФ на конкурсной основе.

Реализация работ (услуг) по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполняемых (оказываемых) специализированными некоммерческими организациями, обеспечивающими проведение капитального ремонта, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, освобождена от уплаты НДС.

В налоговую базу по НДС также не включаются денежные средства, полученные организациями, обеспечивающими проведение капитального ремонта, на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в МКД.

От налогообложения налогом на прибыль также освобождены бюджетные средства, выделяемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативам и также управляющим организациям (выбранным собственниками МКД) на долевое финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Федеральным законом уточнен порядок определения размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, который устанавливается исходя из размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей по договорам социального найма, проживающим в жилых помещениях, расположенных в МКД; уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров, которые соответствуют средним условиям в муниципальным образовании; размера платы, используемой для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей; цен, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг, используемых для расчета платы за коммунальные услуги для указанных нанимателей, и некоторых иных параметров и нормативов, установленных новой редакцией ст. 159 ЖК РФ.
Органы государственной власти субъекта РФ обязаны принимать нормативные правовые акты, направленные на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в расположенных на его территории МКД.

В эти нормативные акты включаются сведения:

• о минимальном размере взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
• порядке проведения мониторинга технического состояния МКД;
• региональном операторе, формировании его имущества, утверждении учредительных документов и порядка его деятельности;
• порядке и условиях предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД и иные сведения, установленные ст. 167 ЖК РФ.

При этом высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ утверждают региональные программы капитального ремонта, направленные на оказание государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов. Содержание указанных региональных программ, срок их актуализации подробно регламентируется ст. 168 ЖК РФ.

Необходимо отметить, что согласно ч. 3 ст. 168 ЖК РФ в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение ремонта в МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, при условии что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта, а также МКД, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, утвержденном Правительством РФ. Органы местного самоуправления также должны принимать участие в реализации данных региональных программ и в этой связи обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ.

Федеральным законом установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере обеспечения условий для осуществления права на жилище по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.

Перечень полномочий органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений дополняется следующими полномочиями:

• определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
• осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
• методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в т. ч. разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
• осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещении в МКД способа формирования фонда капитального ремонта;

Для органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений вводится новое полномочие — установление минимального размера взноса на капитальный ремонт, а также закрепляется обязанность уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти в порядке, установленном Правительством РФ, осуществлять мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности.

Органам исполнительной власти субъектов РФ предоставляются полномочия осуществлять государственный жилищный надзор:

• за формированием фондов капитального ремонта;
• деятельностью специализированных некоммерческих организации, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональный оператор).

Причем необходимо отметить, что Федеральным законом в отношении указанного регионального оператора устанавливается особый, крайне упрощенный порядок проверки его деятельности: проверки в отношении данного оператора могут проводится с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения этих проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

Федеральный закон № 271-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования, т. е. с 28 декабря 2012 г. В течение года после принятия данного документа в регионах начнут формироваться региональные системы капитального ремонта. Далее в течение полугода после принятия региональных законов каждому дому будет дана возможность самостоятельно определить, по какой системе будет накапливаться фонд капитального ремонта — индивидуально или в общей системе. Таким образом, самое раннее включение Федерального закона № 271-ФЗ в регионах — это середина 2014 г.

Об эффективности введения социальных норм потребления холодной воды

Комплекс мер, направленных на переход к установлению социальной нормы потребления коммунальных услуг, закреплен в распоряжении Правительства РФ от 10.09.2012 № 1650-p, согласно которому в 2014 г. социальные нормы потребления воды планируется ввести в пилотных регионах, а в 2015 г. — на всей территории страны. Однако для выяснения целесообразности указанных преобразований необходимо выявить их преимущества и недостатки для участников рынка коммунальных услуг, а также определить их сущность.

Социальная норма — это минимальный объем потребления коммунальной услуги, достаточный для удовлетворения физиологических, санитарно-гигиенических и хозяйственных потребностей человека. Для населения это выражается в том, что потребление услуги в объеме социальной нормы будет оплачиваться по базовому тарифу, в то время как абоненты, превысившие величину социальной нормы, будут вынуждены оплачивать услугу в части превышения по более высокому (инвестиционному) тарифу. Потребители, не установившие приборы учета, будут оплачивать коммунальную услугу по инвестиционному тарифу.

Проанализировав имеющиеся проекты нормативно-правовых и методических документов, можно заключить, что они не раскрывают целого ряда актуальных проблем. Прежде всего, недостаточно проработаны последствия введения социальных норм как для населения, так и для ресурсоснабжающих организаций.

По проекту Минрегиона России, базовый тариф должен обеспечить поставщику ресурсов возмещение только операционных расходов, в то время как инвестиционный тариф, помимо текущих затрат, обеспечивает финансирование мероприятий по модернизации, реконструкции и новому строительству объектов инженерной инфраструктуры. При этом он не ограничивается предельными индексами роста тарифов в процессе утверждения.

Предполагается, что введение социальных норм должно:

• стимулировать население к энергоэффективному поведению, выражающемуся, в первую очередь, в переходе на оплату услуг по приборам учета;
• привести к сокращению перекрестного субсидирования между населением и прочими потребителями;
• способствовать формированию справедливой системы субсидий на оплату коммунальных услуг.

Однако решение указанных задач путем введения социальных норм потребления воды приведет и к ряду негативных последствий. Так, стимулирование населения к переходу на оплату услуг по приборам учета неизбежно повлечет уменьшение полезного отпуска ресурсоснабжающей организации. Безусловно, снижение энергопотребления одна из первоочередных задач реформирования коммунального комплекса и жилищной сферы. Однако в условиях отсутствия экономического механизма нивелирования влияния снижения объема отпуска ресурсов на изменение цен для потребителей сокращение реализации услуг неизбежно приведет к росту базового тарифа, в результате либо его рост будет превышать показатель среднегодовой инфляции, а значит, прогноз на ограничение роста социального тарифа индексом потребительских цен не оправдается, либо такое ограничение приведет к убыточности деятельности организации.

В соответствии с проектом порядка определения и применения социальной нормы электроснабжения, подготовленным Минрегионом России, такая норма не может составлять более 80% действующего норматива потребления коммунальной услуги по электроснабжению. В случае установления аналогичного порядка в сфере водоснабжения средняя социальная норма в городском округе Самара составит не более 5,9 куб. м/чел. в месяц (табл. 1).

При достижении 97-процентного уровня оснащенности приборами учета воды снижение полезного отпуска гарантирующего поставщика — 000 «Самарские коммунальные системы» только за счет введения социальной нормы составит 12,4% (табл. 2).
Структура стоимости услуги водоснабжения представлена в табл. 3.

Определение критического объема реализации услуг можно представить в виде следующего равенства:
Вк = В х Х х Ус, = Пр х Ус + Пс (1)
где Вк — критический объем полезного отпуска ресурсов на плановый период, тыс. руб.;
В — выручка от реализации ресурсов, тыс. руб.;
Х — индекс изменения тарифов в плановом периоде, обеспечивающий безубыточность реализации;
Ус — индекс изменения объема полезного отпуска ресурсов в плановом периоде, обеспечивающий безубыточность реализации;
Пр — условно-переменные затраты, тыс. руб.
Пс — условно-постоянные затраты, тыс. руб.
Отсюда:

Тогда индекс изменения тарифов, обеспечивающий безубыточность реализации услуг водоснабжения при снижении объема реализации на 12,4%, составит 1,06, или 106%.

Таким образом, ограничение роста базового тарифа уровнем инфляции при снижении полезного отпуска ресурсов не обеспечит возмещение регулируемой организации операционных расходов. В этом отношении первоочередной мерой должно стать введение двух ставочных тарифов, которые позволят водоснабжающей организации устранить зависимость важнейших показателей деятельности организации, в т. ч. инвестиционной, от снижения объема реализации услуг.

Кроме того, по мнению ряда экспертов, инвестиционные программы целесообразно разрабатывать только в относительно крупных организациях, которые эксплуатируют объекты коммунальной инфраструктуры в городских округах или населенных пунктах городского типа со значением средней этажности не менее чем три. Таким образом, при отсутствии программы по строительству, реконструкции и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры инвестиционный тариф будет равен базовому тарифу, что противоречит сущности социальной нормы.

Безусловно, введение социальных норм приведет к сокращению потребления воды. В настоящее время объем реализации услуг уменьшается ежегодно на 5-7%, что, в свою очередь, не всегда удается учесть при установлении тарифов в связи с ограничением их роста уровнем инфляции.
При явных проблемах с механизмом подтверждения фактически проживающих человек в многоквартирных и жилых домах и очевидным несоответствием количества зарегистрированных и постоянно или временно проживающих возникают конфликты интересов и дисбаланс в потреблении ресурсов.

Помимо всего перечисленного, для ресурсоснабжающих организаций значительно возрастают риски того, что при оплате услуг по приборам учета абоненты будут скрывать превышение социальной нормы потребления, распределяя «сверхпотребление» на будущие периоды. В этом отношении прогноз на то, что не более 70% населения будет укладываться в социальную норму, не оправдается.

В целях стимулирования энергоэффективного поведения и установки приборов учета более целесообразным представляется введение повышающих коэффициентов к тарифам для потребителей, оплачивающих услуги по нормативам потребления. При этом все группы потребителей, оборудованных приборами учета, будут оплачивать услуги по тарифу, включающему операционные расходы и (в случае наличия инвестиционной программы) капитальные вложения в объекты инженерной инфраструктуры.

Что касается перекрестного субсидирования, то если в электроэнергетике введение социальной нормы будет способствовать его ликвидации, в сфере водоснабжения оно уже практически ликвидировано. Перекрестное субсидирование сохраняется лишь у некоторых организаций, в «тарифной истории» которых на протяжении ряда лет цены на холодную воду для населения либо не изменялись, либо изменялись незначительно. При этом убытки от реализации услуг компенсировались за счет установления более высоких тарифов для прочих потребителей. Кроме того, оплата прочими потребителями услуг по инвестиционному тарифу при введении социальных норм — не что иное, как возвращение к перекрестному субсидированию, поскольку инвестиционная нагрузка на потребителей второй группы резко возрастет.

Установление социальной нормы потребления в размере меньшем, чем действующие нормативы потребления, неизбежно приведет к снижению регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а значит, и величины адресных социальных субсидий, что, в свою очередь, может вызвать уменьшение собираемости платы за ЖКУ. Представляется, социальную защиту населения необходимо усиливать, в т. ч. путем снижения предельно допустимой доли расходов на оплату ЖКУ. При этом уменьшение социальных расходов на выплату субсидий должно быть связано с ростом доходов населения, а не со снижением регионального стандарта стоимости ЖКУ.

Во второй половине 2013 г. Минрегион России подведет первые итоги применения социальных норм коммунальной услуги по электроснабжению и определит перечень субъектов РФ, на территории которых будут реализоваться пилотные проекты по введению социальных норм потребления воды. Однако даже при получении положительных результатов в электроэнергетике необходимо учитывать, что сфера водоснабжения имеет существенные особенности в т. ч. высокую дифференциацию тарифов организаций и значительно меньший, чем в сфере электроснабжения, уровень оснащения приборами учета.

Неизбежно возникнут сложности с определением объема ресурсов при тарифном регулировании в зависимости от того, потреблены ли они в пределах установленной социальной нормы или сверх нее, а значит и с последующей дифференциацией тарифов. Это ведет к росту трудоемкости процесса установления тарифов и, как следствие, увеличению численности сотрудников региональных органов регулирования. Учитывая, что во многих субъектах РФ она значительно меньше нормативной, определенной по методике ФСТ России, усложнение процессов ценового регулирования путем введения социальных норм потребления воды приведет к снижению качества установления тарифов и, как следствие, к росту возможных негативных последствий такого регулирования для населения и организаций.

Необходимо учитывать, что установление тарифов в сфере коммунального комплекса на основе среднесрочных параметров регулирования (3-5 лет) потребует создания условии для привлечения инвестиций и обеспечения гарантий возврата капитальных вложении, что при действии социальной нормы трудно реализуемая задача.

В заключение можно отметить, что введение социальных норм имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Этот процесс требует тщательно проработанной корректировки федеральных законов и подзаконных актов. Однако результат от применения социальных норм окажется незначительным и краткосрочным, снижаясь с каждым периодом регулирования, при том что негативные последствия будут иметь тенденцию к росту.

В конечном итоге результаты введения социальных норм будут зависеть от конкретного содержания методических указаний по их расчету и применению. И все же, введение социальной нормы потребления воды не столь крайне необходимо, а учитывая возможные отрицательные последствия (как для населения, так и для ресурсоснабжающих организаций) — преждевременно.

Защита прав собственников помещений в многоквартирном доме

Понятие права собственности на общее имущество в многоквартирном доме формировалось по имущества в МКД мере изменения отношения государства к праву собственности на недвижимое имущество в целом. На практике возникает множество вопросов правоприменения нового законодательства.

Признание необходимости возврата помещения в состав общего имущества МКД
В соответствии с п. 1 Правил Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав имущества определяется:

• собственниками помещений (далее — собственники) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
• органами государственной власти — для контроля содержанием общего имущества;
• органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствие с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Исходя из данной нормы, выявить факт незаконного пользования общим имуществом в многоквартирном доме (далее — МКД) могут все указанные субъекты.

Вместе с тем гражданским законодательством установлена императивная норма в отношении защиты права собственности на объекты недвижимого имущества, и в соответствии с ч. 4 ст. 212 ГК РФ права всех собственников защищаются равным образом.

Согласно ст. 301 ГК РФ правом истребовать свое имущество из чужого незаконного владения наделен только собственник данного имущества.
Так как общее имущество в МКД принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, решение по его возврату должно приниматься в соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства, регламентирующими право общедолевой собственности.

Жилищным кодексом РФ предусмотрена обязанность и одновременно право собственников распоряжаться общим имуществом в доме путем принятия решений на своем общем собрании. Следовательно, решение о необходимости осуществления действий в отношении возврата объектов общего имущества и включению их в состав такого имущества, по определению лиц, которые будут осуществлять данные действия от имени собственников, также должно приниматься на общем собрании собственников.

Предоставление права действовать от имени собственников помещений в МКД

В жилищном и гражданском законодательстве вопрос увеличения состава общего имущества не предусмотрен, так как не предусмотрено прямых норм по его возврату.

В соответствии со ст. 7 ЖК РФ в тех случаях, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним (если это не противоречит их существу) применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Собственники, принимая решение на общем собрании об осуществлении действий по возврату общего имущества в МКД и включению его в состав общего имущества такого дома, вправе поручить представлять их интересы в соответствующих органах и организациях третьему лицу (что согласуется с положениями ст. 44-48 ЖК РФ).

Для этого собственники должны включить вопрос об определении лиц по представлению их интересов в повестку дня общего собрания, указав конкретный перечень вопросов, по которым данные лица вправе представлять их интересы. Решения, примятые общим собранием собственников, отражаются в протоколе собрания. Данный протокол служит основанием для осуществления полномочий представителя. Если для представления интересов собственников третьему лицу потребуется доверенность от собственников помещений, она должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 ГК РФ.

Момент возникновения права общей собственности на общее имущество в МКД

Исходя из положений гражданского и жилищного законодательства и практики рассмотрения споров о правах собственников на общее имущество в МКД, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

К общему имуществу в МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование и т.д.

ДЛЯ СПРАВКИ. Как указывает Президиум ВАС РФ, право общей долевой собственности на общее имущество в МКД (в частности, на подвал) возникает только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Право общей долевой собственности на общее имущество в МКД возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в таком доме, в собственность иного лица.

Средством доказывания в суде возникновения режима общей долевой собственности на общее имущество в МКД чаще всего является справка о приватизации первого жилого помещения в доме.

Если собственником всех помещении в здании становится одно лицо, оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Данные положения подтверждены постановлением ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания».

Об отнесении подвального помещения к общему имуществу в МКД

Сегодня вопрос возврата общего имущества в МКД его законным владельцам — собственникам помещений в таком доме приобретает все большую остроту. Это связано с возросшим интересом собственников к управлению общим имуществом, появлением удачных примеров сдачи его в аренду и получения доходов. К тому же уже наработана судебная практика по искам о признании права общей долевой собственности, о возврате общего имущества из чужого незаконного владения и т. д.

Собственники помещений активизировались и готовы к судебным тяжбам по данному вопросу. Наиболее часто такие тяжбы связаны с подвальными помещениями в МКД, так как именно они являются предметом спора. А если в таких помещениях находятся коммуникации дома, то собственники помещений в МКД, основываясь на прямом указании ст. 36 ЖК РФ об их принадлежности к общему имуществу в таком доме, уверены в положительном исходе спора. При подготовке документов для суда следует обратить внимание на момент возникновения права собственности на спорные помещения и изучить судебную практику.

Обобщающие выводы по данному вопросу изложены в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГЗ-14/13. Суды, опираясь на данное постановление, исходят из того, что:

• правовой режим подвальных помещений (как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в МКД) должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме (поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в т. ч. на технические этажи и подвалы, это право в отношении каждого дома возникло только один раз в момент приватизации первого помещения в доме);
• спорное подвальное помещение не относится к общему имуществу в МКД, если такое помещение сформировано до момента приватизации первой квартиры в доме, включено в реестр муниципальной (государственной) собственности либо в отношении прав на такое помещение осуществлены регистрационные действия третьими лицами и оно фактически не использовалось домовладельцами;
• подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома;
• для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Пример

Определением ВАС РФ от 29.06.201 1 № ВАС-8089/11 в пересмотре дела № А51-2231/2010 отказано в связи с тем, что в 1993 г. спорные подвальные помещения в порядке разграничения государственной собственности отнесены к муниципальной собственности, право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРП.

Впоследствии указанные помещения были проданы администрацией по договору купли-продажи от 26.02.2010 предпринимателю, право собственности последнего зарегистрировано в установленном законом порядке.

Довод заявителя о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, поскольку в них установлены инженерные коммуникации, был отклонен коллегией судей ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, для определения правового режима помещении не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 № 1587-0-0, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Аналогичные выводы содержатся в определениях ВАС РФ от 10.06.201 1 № ВАС-6774/11 по делу № А5614404/2009, от 06.05.2011 № ВАС-5410/11 по делу №А56-72361/2009. от 23.03.2011 МвВАС-2669/11 по делу № А73-575/2010, от 10.03.2011 № ВАС-1 963/11 поделу№АОЗ-2946/2010.

Согласно постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2011 по делу № А32-20174/2010 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не нашел оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе в связи с тем, что согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

Исследовав представленные документы и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что спорные помещения не относятся к общему имуществу МКД, не являются техническими и подлежащими использованию лишь в целях эксплуатации дома.

Довод кассационной жалобы о том, что спорное помещение является общим имуществом, поскольку в нем проходят инженерные сети общего пользования многоквартирного дома (канализация, отопление и холодное водоснабжение), отклонен. Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Отражение сведений о праве на общее имущество в МКД

Исходя из того, что Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав, Федеральный закон № 122-ФЗ) вступил в силу 21 июля 1997 г. и соответственно Единый государственный реестр прав начал формироваться с указанной даты, органы регистрации могут предоставлять сведения о зарегистрированных правах, в т. ч. на общее имущество в многоквартирном доме:

• только с указанной даты;
• только в отношении того имущества, которое зарегистрировано в данном реестре.

В письме Росреестра от 07.05.201 0 № 1420-1143-1/10 указывается, что:

• сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в МКД, включаются в выдаваемое собственнику помещения свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество;
• в таком свидетельстве в графе «Объект права» после описания помещения (жилого либо нежилого) должны следовать сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП, с указанием на то, что это «общее имущество в многоквартирном доме»;
• правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в МКД), у которого в выданном после проведения государственной регистрации права на помещение свидетельстве в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в МКД, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права в порядке, установленном Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утв. приказом Минюста России от 18.09.2003 №226.

Влияние изменения состава общего имущества в МКД на условия договора на управление МКД
Сведения о составе общего имущества собственников, перечне работ и услуг и порядок определения их стоимости относятся к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

Это положение закреплено в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой в договоре управления МКД должны быть указаны:

• состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

В случае изменения состава общего имущества изменится и объем услуг и работ, осуществляемый управляющей организацией и, как следствие, их стоимость. Данные обстоятельства должны быть внесены в качестве дополнении или изменений в договор управления МКД.

Следует учитывать, что такие дополнения или изменения (в виде дополнительного соглашения или изменении условий договора управления) должны утверждаться в порядке, аналогичном утверждению самого договора, — общим собранием собственников.

Такое решение принимается в соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ дополнительно в соглашение (изменение) договора должно быть, как и договор управления МКД, заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом оно заключается с каждым собственником помещения в доме на условиях, указанных в решении общего собрания, а собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Если МКД находится под управлением товарищества собственников жилья, то товарищество должно внести соответствующие изменения в договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме также в виде дополнений (изменений) к существующим договорам и предложить их к подписанию собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ.

О возможности обращения в третейский суд

Согласно ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 102-ФЗ) в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.

Однако в п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов» (далее — Информационное письмо) изложены разъяснения по применению норм Федерального закона № 1 02-ФЗ.

Согласно Информационному письму на рассмотрение третейского суда могут передаваться споры, если их рассмотрение не затрагивает действия какого-либо другого закона Российской Федерации, в силу которого определенные споры не могут передаваться в третейский суд или могут быть переданы туда только в соответствии с положениями, отличающимися от содержащихся в Федеральном законе № 102-ФЗ.

Исходя из ч. 6 ст. 4 АПК РФ, по соглашению сторон подведомственный арбитражному суду спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не установлено федеральным законом.

А статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-03 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как раз определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Также в п. 1 ч. 3 ст. 233 АПК РФ указано, что арбитражный суд отменяет решение третейского суда, если установит, что спор, рассмотренный третейским судом, не может быть предметом третейского разбирательства в соответствии с федеральным законом. Аналогичная позиция приведена в Информационном письме, согласно которому дела, возникающие из административно-правовых и иных публичных отношений, не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.

Эти выводы подтверждаются решениями судов различных инстанций.

Пример

Постановлением ФАС Уральского округа от 12.07.2007 № Ф09-5313/07-С5 по делу № А76-3439/2007 отменено решение третейского суда, поскольку вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов.
В постановлении ФАС Уральского округа от 12.02.2007 № Ф09-8693/06-С5 по делу № А76-10514/2006 суд обоснованно указал, что, учитывая положения абз.1, 6 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решение третейского суда о признании права собственности на недвижимое имущество порождает публично-правовые последствия, вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов и не может быть предметом третейского разбирательства.